Аренда коммерческой недвижимости:что, где, как

Итак, согласно ГК РФ предметом аренды может быть любой объект недвижимости. При этом есть выбор: заключить договор аренды только на нежилое помещение, либо заключить договор аренды имущественного комплекса, который Вы планируете использовать для получения прибыли. Такими имущественными комплексами могут быть торговые помещения, офисы (со всей необходимой инфраструктурой), развлекательные комплексы, склады и многое другое. Очевидно, что при выборе вида заключаемого договора необходимо руководствоваться целями бизнеса. Так, если помещение, которое Вы хотите арендовать планируется использовать исключительно в качестве офиса, Вам проще не брать на себя дополнительных обязательств, а заключить договор аренды помещения под офис, в состав арендных платежей, при этом включив необходимые Вам расходы. В любом случае, если Вы хотите арендовать помещение под магазин, офис или склад, Вам необходимо будет заключитьдоговор коммерческой аренды, основные особенности которого мы рассмотрим ниже.
В первую очередь Вам необходимо будет проверить документы:
Во-первых, необходимо удостовериться в том, что арендодатель является собственником данной недвижимости, а также убедиться в том, что представленные документы относятся именно к той недвижимости, которую Вы собираетесь арендовать. Для этого потребуйте у арендодателя документы (подлинники), подтверждающие право распоряжения этим имуществом. Отказ от предоставления таких документов может означать, что на эту недвижимость наложен арест, она находится под залогом или в ином обременении и у этого лица нет никаких прав на то, чтобы распоряжаться ею. Имеет смысл дополнительно запросить самостоятельно или у собственника выписку из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы проверить актуальность на текущий момент предоставленной собственником информации.
Во-вторых, необходимо проверить полномочия лица на заключение сделки. Необходимо удостовериться, что лицо, представляющее арендодателя (генеральный директор, иной единоличный исполнительный орган или подписант по доверенности) имеет право подписывать договор. Для этого Вам нужно будет попросить Устав (или выписку из устава), в котором должны быть отражены полномочия предполагаемого подписанта при заключении договора аренды, или доверенность. При этом в случае наличия подписанта по доверенности, обратите внимание на то, что единоличный исполнительный орган (генеральный директор и т.д.) не может передать по доверенности полномочия в большем объеме, чем обладает сам.
Если же документы сомнений не вызывают, можно переходить к заключению договора.
Составление договора аренды
В договоре необходимо наиболее точно указать объект недвижимости: его полный адрес, этаж, общую площадь, а также его регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности и реквизиты самого свидетельства. Также целесообразно будет попросить предоставить БТИ и экспликацию (планировку) на офисное помещение, т.к. если эти данные не соответствуют реальности, Вас могут обязать заплатить штраф в случае проверки. В целях однозначного понимания предмета аренды рекомендуем оформить план помещения, с выделенной арендуемой площадью приложением к договору.
Договор аренды коммерческой недвижимости заключается только в письменной форме. В каких бы отношениях Вы не состояли с арендодателем (собственником недвижимости), если Вы заключите устное соглашение о передаче права пользования помещением, такой договор будет недействительным.
Кроме того, если Вы заключаете договор аренды на срок более года, это потребует от Вас его государственной регистрации, только после которой договор будет считаться заключенным. Регистрации подлежат и все дополнительные соглашения к договору. Вне зависимости от даты заключения договора аренды, срок аренды будет течь с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, т.е. фактической передачи Вам права пользования арендуемым помещением.
Если в договоре не указан срок, на который Вы арендуете помещение, это будет воспринято как заключение договора на неопределенный срок. Также договор будет считаться заключенным на неопределенный срок и в том случае, когда срок аренды, указанный в договоре, истек, но стороны не заявляют о намерении прекратить его действие. При этом условия, на которых будет продлен договор, будут теми же, что и при заключении первоначального договора.
Однако если при истечении срока договора Вы заключаете с арендодателем новое соглашение, то условия прежнего договора перестают быть для вас обязательными. Это значит, что и как арендатор (Вы), так как и арендодатель, можете предусмотреть новые условия пользования помещением. Но здесь важно помнить о том, что, если Вы не принимаете новые условия, поставленные арендодателем, Вы теряете преимущественное право на заключение договора.
В случае если по независящим от арендатора (Вас) причинам Вы не могли пользоваться объектом аренды в течение определенного периода Вы не обязаны оплачивать такой период или имеете право потребовать уменьшения арендной платы в соответствующем объеме.
Ads by OnlineBrowserAdvertisingAd Options
Обязательным условием заключения договора аренды коммерческой недвижимости является размер арендной платы. Если в договоре отсутствует условие о таком размере, то договор считается незаключенным. При этом расчет с арендодателем Вы можете осуществлять как с помощью денег, так и с помощью другого имущества. Также допускается производить расчет в виде продукции и доходов от использования арендованного имущества или в виде каких-либо услуг самого арендатора. Размер арендной платы может изменяться в сроки, установленные в договоре, но не чаще одного раза в год. Также вы можете предусмотреть максимальный размер такого увеличения в процентном соотношении к размеру арендной платы, что, безусловно, будет удобно для планирования расходов Вашего бизнеса.
При этом важно помнить, что закон позволяет Вам, как арендатору, в ряде случае настаивать на пересмотре и уменьшении арендной платы. Так, закон однозначно выделяет «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды» (ст. 451 ГК РФ). Такими изменениями могут быть как появление независящих от воли сторон препятствий в пользовании объектом аренды (актуально для бизнеса, нацеленного на обслуживание клиентов при их присутствии), так и уменьшение объективной коммерческой стоимости (полезности) помещения и/или изменений логистики в месте нахождения объекта аренды, влияющее на прибыльность бизнеса. Помимо этого, уменьшения арендной платы Вы можете требовать и в случае ухудшения характеристик помещения, за которые несет ответственность арендодатель.
Важным пунктом любого договора аренды является условие о распределении расходов на содержание арендованного имущества. По общему правилу арендатор оплачивает расходы на текущий ремонт и содержание арендованного здания. Сюда входят коммунальные платежи, расходы на уборку и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, расходы на телекоммуникации и т.д. Арендодатель осуществляет лишь капитальный ремонт. Бывают ситуации, когда сложно определить к какому «виду» ремонта относятся те или иные работы, и кто их должен оплачивать. Поэтому рекомендуем Вам как можно подробнее указывать в договоре кто и какие расходы должен оплачивать.
Теперь, когда все «бумажные» формальности Вы учли, можно «принимать» само помещение, так как именно с этого дня и начинает «работать» договор, а у Вас и арендодателя появляются права и обязанности.
Передача помещения арендатору
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту, который они подписывают. Именно момент подписания акта приема-передачи является началом возникновения договорных отношений. Здесь важно иметь в виду, что даже если Вы не проявили «должную осмотрительность» при выборе контрагента и пропустили какие-либо ограничения полномочий подписанта, после передачи помещения арендодатель не сможет оспаривать договор по этому основанию, ведь платежи от Вас он принимает, и помещение фактически находится у Вас в пользовании.
Прежде чем подписать такой акт, проверьте фактическое состояние помещения: от наличия дверных ручек до исправности сантехники. Не поленитесь описать в акте каждый недостаток помещения. Это не только сбережет ваши средства, но и поможет в дальнейшем избежать разногласий с арендодателем. Помните, что в конце срока аренды Вы должны будете возвратить помещение арендодателю по акту возврата, а значит, Вы несете риск оплаты пропущенных Вами недостатков.
Если Вы обнаружили такие недостатки, Вы имеете право:
— потребовать безвозмездно устранить недостатки, соразмерно уменьшить арендную плату, возместить расходы на устранение недостатков;
— непосредственно удержать сумму понесенных Вами расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения договора.
Кроме того, акт приема-передачи помещения будет играть важную роль при «возврате» помещения, так как в нем будет зафиксировано состояние помещения, в котором оно получено. Если будут зафиксированы «негативные» изменения, Вы должны будете исправить их или оплатить ремонт. В случае «позитивных» изменений (так называемые, «неотделимые улучшения») право на возмещение их стоимости возникает у Вас. В отношении неотделимых улучшений важно помнить что право на возмещение их стоимости возникнет у Вас, если иное не предусмотрено договором, поэтому разумнее, при планировании таких улучшений, получить от арендодателя письменное согласие на их внесение, ведь право собственности на них будет принадлежать именно ему.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать недвижимое имущество в субаренду, однако срок договора субаренды не может превышать времени действия договора аренды, а условия не должны существенно противоречить условиям заключенной с Вами аренды.
В силу того, что аренда является определенным ограничением прав собственника, изменение собственника имущества само по себе не влечет изменение или расторжение договора аренды, за исключением указания наименования арендодателя и его реквизитов.
Расторжение договора аренды
Расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, по основаниям, прямо предусмотренным договором аренды или по решению суда. В первом случае такое расторжение требует государственной регистрации, если сам договор заключен на срок более 1 года.
В случае возникновения таких обязательств, арендодатель может потребовать от Вас их устранения, о чем обязан будет предупредить Вас в письменной форме. Если же Вы не устраните нарушения договора в разумный срок и откажетесь изменить или расторгнуть договор, у арендодателя возникает право обратиться в суд для расторжения договора.
Со своей стороны Вы также можете предусмотреть условия, при которых договор аренды будет считаться расторгнутым. Например, в случае направления Вами (арендатором) уведомления арендодателю о расторжении договора и возврате помещения, в случае его уклонения от подписания акта возврата в течение определенного срока. При этом, поскольку договор аренды «реальный» его исполнение неотрывно связано с объектом аренды, а значит, в приведенном примере, Вы должны будете освободить помещение на момент расторжения договора.
Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то для прекращения его действия необходимо направить уведомление другой стороне, но не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения аренды (если иной срок не установлен законом или договором). Вы также можете предусмотреть в договоре иной срок, который может быть как больше, так и меньше трех месяцев.
Возврат арендованного имущества производится на основании акта возврата помещения. За каждый день просрочки возврата имущества, Вы будете должны заплатить арендную плату.
Многие арендодатели включают в договор аренды дополнительные условия, которые не предусмотрены законом, возлагая на себя контролирующие функции. Суды рассматривают такие условия как установление препятствий в использовании арендованного помещения. Поэтому Ваша внимательность, бдительность и знание своих прав помогут Вам избежать многих негативных последствий и не попасться на удочку недобросовестных арендодателей.
Автор: Юрий Хейзе

Другие материалы по теме

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *